雪贝 拆解佳兆业:被忽视的隐秘数据
更新时间: 2019-10-09

  中国的地产行业已没有新鲜事,对于房企而言,竞争力早已明盘:以不贵的价格拿到不错的地;产品溢价权;选择城市的布局能力,以及加杠杆的融资成本。

  如今,经济增长驱动力仍在新旧换挡过程中,房地产对于GDP的拉动作用仍不可忽视;人口不断流入“北上广深”,其房产的刚性以及潜在需求依旧旺盛。

  基于宏观的基本盘判断,加之微观的财务数据佐证,如果你的预期是一线与三四线城市的房价分化格局加剧,那么走出谷底的佳兆业集团将会是业绩弹性最大的标的之一。

  超2400万平米的土地储备中,54%位于粤港澳大湾区,达1200万平米,这是佳兆业维持强劲增长的基本盘。

  本月26号港股收盘后,郭英成先生携佳兆业一众高管意气风发,南下香江,就2018年的业绩对投资者有问必答,他们努力向外界传递出讯息:佳兆业的触底反弹正在加速。

  郭先生的底气来自于多项核心指标刷新近年来纪录:毛利润首破百亿、销售毛利率和存货周转天数强劲回升至5年最佳。

  但即便如此,其估值在A股和H股的上市房企中,仍可谓便宜。从PE-TTM来看,佳兆业和李氏家族的长江实业集团相当,低于6.5,由于港股的估值历来低于A股,因此比内地不少房企便宜不少。

  就盈利能力和收益质量来说,毛利润同比增长25%,首破百亿大关,达111亿元;销售毛利率创2014年以来最高,达到29%。

  存货周转天数是无疑是房企运营能力的关键,18年佳兆业已下降至1000天左右,创2014年以来最佳周转效率。

  如果处于顺周期,大力加杠杆无疑是人生稳拿,但在目前去杠杆仍未结束的信贷环境下,稳住杠杆甚至主动卸杠杆,方能从容应对到期债务,不至于出售核心资产,断臂求生。

  就资本结构与偿债能力而言,房地产卖方和买方最为关注的一个指标—带息债务和全部投入资本的比例,这是衡量房企杠杆率的标尺。

  2018年,佳兆业该比例是83.3%,为2015年来最低,甚至低于行业标杆蓝筹—万科的86.3%。

  如此一来,就不难理解,其资产负债率从2015年的接近90%一路下降至2018年的84%,达到5年来最低值。

  由于房企加杠杆带来的高负债率,因此整个行业的ROA(总资产回报率)普遍不高,龙头蓝筹也常常低于2%。

  通过3年努力,佳兆业把ROA从-1.3%逐渐拉升至2018年的1.2%,成功将其稳住在1%以上。

  巴菲特曾说:优秀的企业往往有一个共性:拥有长期的、可持续的高ROE(净资产回报率)。

  如果说投资是因为预期而买入,又因预期兑现而卖出;那么佳兆业财报公布后的股价走势,则将其充分演绎。

  但是,财报披露后的一个交易日,股价收跌9%。老胡从多家公募以及险资征询的信息来看,比较一致的解释是机构兑现了预期,砸盘了结。

  毕竟股价从年初至今的涨幅超过了50%,大幅跑赢恒生指数10%的贝塔涨幅。

  而市场关心的是,接下来的2019财年,佳兆业如何为投资者贡献超预期的阿尔法收益?

  由于卖方的研究覆盖和龙头效应,加之机构投资者众多,龙头内房股已经较为充分地反映了企业价值和预期。

  手握近3000万平米的大湾区旧改储备,并且尚未纳入土储,其中深圳954万,广州952万,中山700万,布局广深城市圈赛道,耕耘旧改转化率以及项目周转率,这将是佳兆业奠定行业格局的关键战役,这也是几位买方认可的超预期业绩来源。

  事非经过不知难,市面上都认为旧改牵扯利益太多,耗时又长,对于后期业绩的释放也无法一步到位。

  相对于目前资本市场热捧的高周转模式,旧改也显得并不性感。郭英成在业绩发布会上也承认,“旧改是很难的,5年左右时间可以完成项目。”

  超预期的业绩和低估值从来都是在市场的分歧中产生。目前看,佳兆业走的每一步都像一次价值投资的蓄势。

  首先,逐步收集大湾区的土地筹码;其次,一方面抗住调控政策的盘整,另一方面优化债务结构和拓宽融资渠道;最后业绩释放,等待市场的共振。

  郭英成的“旧改很难”,倒和万科高喊活下去颇有异曲同工。毕竟,万科活得比谁都好,郭自己最后也说,“我们觉得这一块(旧改)是我们最强的竞争力之一。”

  拉出佳兆业的55条拿地明细,除了绍兴和廊坊几个项目的权益占比低于50%,其他绝大多数项目的权益比例都是100%,能赚到的一定要自己赚。

  从2018年18261元/平米的销售均价也能看出,每平米比去年高了2000元,产品溢价在提高。

  而在业绩之外,市场担心佳兆业的偿债压力,这也是去杠杆以来压垮不少房企的最后一根稻草。

  不同于其他中大型房企,目前佳兆业的短期境外偿债压力较小,2021年之前到期的境外企业债余额,总计为18.2亿美元。

  房地产的融资成本,一看是否处于放水的历史进程中;二靠海内外评级机构,境外融资仰仗标普、惠誉和穆迪三家鼻息,境内则困于监管和市场的双重缺陷,鱼龙混杂,网址大全的前景黄大仙精准出码表,中诚信倒是各家机构买方都还买账。

  前不久,中诚信给了佳兆业AA+评级,展望稳定,省去了不少境内发债的融资成本。

  一二月的社融数据,都在暗示放水不止,谨慎的机构仍在确认三月的流动性是否进一步宽松,以及能否叠加房企融资的明显放松。